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　　也许你身边也有这样一批“候鸟族”人群，定期飞往海南、云南等山清水秀的城市避暑过冬、躲霾养老，或去体验一段慢节奏的生活。

　　在国人消费水平日益提高的今天，休闲需求和经济消费能力更趋于多元化、深度化，旅游已经不只局限于“游”，而更是意味着拥有一处可以独揽风景和享受悠闲生活的“家”，故“旅居”的概念随之诞生。

　　近年来，旅居的模式越来越受到人们的追捧，相比于普通旅游的走马观花，旅居追求的则是悠闲的“慢生活”。而且，旅游者通常在目的地居住时间长达1-2个月或更久，对居住的要求就不仅只是个“落脚点”，而更希望是具备综合性服务的社区。所以，有需求便会有供给。随着旅居模式热潮，“旅居地产”便应运而生。

　　那何谓旅居地产呢？区别于传统旅游地产单一的“自然景观+度假住宅”模式，旅居地产更注重“自然资源+城市景观+生活住宅+核心配套+目的地式主题体验”。开发企业需要将积累的各种跨界资源与城市综合运营能力迅速整合，将其优势拓展到旅游地产领域，才能符合旅居地产综合性、多元化的地产组合模式。此外，旅居地产还注重完善旅游地的服务配套，比如超市、医院、儿童游乐园等。简而言之，旅居地产是在居住的基础上，打造社群概念，组织社群活动，使旅居客不仅住在当地，更要融入当地，成为“当地人”。随着2016年12月国务院《“十三五”旅游业发展规划》的印发，旅游业历史上第一次成为国家重点专项规划，这意味着我国旅游业将迎来了极大的发展机遇。而旅游业在蓬勃发展的同时，也带动了相关产业如旅居地产的发展。以海南为例，细数2017年海南国有建设用地供应计划，海口、三亚、澄迈、陵水等旅居产业集中的市县，其“交通运输用地”在全市县供地计划中占比均位于前列，反映了当地基础设施建设为旅居这一新兴产业逐步打下基础。

　　“望得见山、看得见水、记得住乡愁”。目前，中国旅居地产项目遍布全国。并且呈现出以下发展态势：

　　根据以往调查统计，“气候宜人环境优美”通常是作为旅居城市置业的首要条件，远高于居住安全、生活舒适、景区景点、社会经济和服务配套等指标。

　　旅居地产大多分布于气候温暖地带，如果去掉“北上广”周边，现有旅居项目绝大多数位于北纬25度以南。这一区域极端最低气温常年在0度以上，即使在最冷的一月份，平均气温也能保持在8-10度，四季常绿。北纬25度以南涵盖了海南、滇南、两广、闽南等板块，受太平洋暖湿气流影响，这一区域在福建省拓展到闽东南的“厦门-泉州-福州”沿海一带，而受横断山脉水汽通道影响，这一区域在云南则拓展到“昆明-大理-丽江”等腹地，从而形成海南、云南、两广和闽东南等旅居地产板块。其中海南岛1月全岛平均气温均高于16度，常年无冬，自然成为了旅居地产的首选地。

　　旅居地产一般选址于旅游城市或旅游景区周边，如三亚、西双版纳、威海、丽江等地。但近年来，旅居地产出现回归区域中心城市，尤其是包围大都市的趋势。这种趋势源自两方面的背景：

　　一是大城市房价飙升，城市核心地段的住宅价格已经超越大多数人的购买力，这些需求转向价格相对较低的城市边缘地带释放。私人轿车的普及、地铁线路的拓展、公共服务的提升，使得城郊地带回归中产阶级视线，这是一个缓慢的逆城镇化过程。

　　二是服务配套问题，大部分旅居地产远离城市核心地带，公共基础设施配套薄弱，管理服务水平更是严重滞后，这导致旅游地产使用率低、入住率低，人气不足的现象比较普遍，并由此产生恶性循环。调控政策挤压投机炒房需求后，以持有为目的的客户一般不愿购置该类房产，而更青睐那些位于城市周边，兼顾居住与休闲需求的旅游地产项目。

　　因此，大型房企纷纷抢占大都市边缘地带，兼顾外地旅居买家和本地休闲刚需，真正与经济发达地区的居民改善型需求和休闲度假需求相结合，激发出巨大的市场潜力。

　　滨海长期以来都是旅居地产的首选位置，但目前沿海优质度假资源基本被瓜分殆尽，旅居项目开始向旅游地纵深拓展。

　　十八大后，中央再次宣布重点推进新型城镇化建设，而特色小镇成为一股新热潮，受到市场及资本的追捧。同时，这也使旅居地产的布局和业态瞄准到特色小镇这块香饽饽上，不再扎堆于滨海、滨湖、滨江等热点地带。可以深入到原始的山区，深入到广袤的乡村，与城乡建设高度结合，与旅游城镇化相结合，与生态文明建设相结合。

　　旅居地产与自然山水的高度融合，对地方文化的深度挖掘，都与中央新型城镇化精神不谋而合。在政策因素带动下，预计未来几年“上山下乡”的旅居项目将成为地产企业拓展的主要方向之一。

　　近年来，旅居置业越来越多的被视为国人养老的新模式，而且旅居地产的消费客群都是有一定积蓄或者财富实力的阶层。根据某知名房地产中介商的《旅居置业白皮书》显示，以海南岛为蓝本，88% 购房者来自岛外，其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

　　此外，客群年龄结构占比显示，30-50岁占比达48%，反而超过50岁以上客群。人到中年的“夹心层”虽然压力大，但作为社会中坚力量的他们购买力也不弱，在事业达到巅峰之余已开始提前为自己置业养老。其购买力还体现在总价承受能力上，相较于30岁以下、50岁以上客户多选择总价60万以下的户型，30-50岁的“夹心层”成交则集中在120万以下，其中又以40岁左右客群总价承受能力最强。

　　同时，在2017年4月的北京春季房地产展示交易会上，海南、云南组团以其得天独厚的自然条件和高质量的养老环境，被深受雾霾困扰的一线城市居民视为极其宝贵的财富。据房展组委会统计数据显示，海南组团意向成交量占总意向成交量的43%，仅海南省组团（不包括海口，以及其他单独参展商）签约达100套。其中，离退休的老年人是海南购房的主力。

　　所以，在中国老龄化情势严峻，养老需求日益旺盛的当下，对于旅居置业的需求还将进一步扩大。相关数据显示，预计到2030年，中国60岁及以上老年人将达到3.5亿。

　　随着旅居地产项目的规模不断扩大，其整体的产业链也趋于多元复合，早期开始的规划设计和建造运营难度也越来越大，这对于开发商既是机遇、亦是挑战的。

　　通常来说，旅游地产土地成本远低于城市地产，随着后期运营，土地增值效应明显。因此，开发商更愿意在项目开发之初就以较低价格大量圈地，采用超级大盘的开发模式。并且，随着市场需求的推进，单一业态明显无法支撑超级大盘，所以大型开发企业凭借多年在高端地产和商业地产的经验积累，纷纷涉足旅居地产领域，通过创新的产品形态，有效整合的业态组合，推出“大而全”的产品。

　　以万达为例，高调进军文旅地产，将旅游、文化、居住和商业等多种业态复合，推出万达文旅城项目，并已落户哈尔滨、合肥、无锡、青岛、桂林等城市，王健林的目标是万达文化集团在2020年实现800亿收入。桂林万达文旅城将建设酒店群、万达Mall、室外主题公园，酒吧街、秀场、游艇码头、配套商业、商务办公、商品住宅等业态，总投资高达250 亿元。这种大型复合项目，以旅游产业为先导、相关产业互相依托，互为支持，产生综合效应，逐渐支撑起地区的人口和产业发展，催热区域经济，保证了旅居物业价值的持续提升，规避之前某些新城组团出现的有房无人的“鬼城”现象。

　　然而，不可否认的是，发展永远伴随着新生的问题，比如：人们希望在不同地方可以享受同等的生活配置，配套的设施、医疗服务、教育服务等灯。但是，目前而言，与日益增加的旅居需求相比，落后的服务和相关配套的缺乏，仍是制约旅居业发展的瓶颈。开发商层面上，需要思考在“居”的配套设置、考量、设计等多个层面是否达到旅居标准，是否能够满足人们对旅居相关服务的要求。而在服务商层面上，异地置业、信息流通、安全性、定制化服务等多个层面的痛点也亟待解决。

　　“旅居”时代的来临，配套服务在购房者的考量维度里起到尤为关键的作用。笔者认为，旅居行业亟待改善问题有五点：

　　旅游地产经历过十多年的爆发期之后，不免后继乏力，而同表不同质的旅居地产，则逐渐的绽放着特有的潜力。旅居相对于基础的自然气候与环境，更多的需要整体规划，通过配套设施与当地人文社科相结合，以旅为魂、以居为心，使旅居地产不仅只是一股热潮，而是真正实现中国人“诗与远方”的居住梦想。